Riqualificazioni urbanistiche e paesaggio urbano: alcune pronunce internazionali

Pubblicato sul Quotidiano Giuridico del 1 luglio 2015

In Francia il Conseil d’Etat ha posto fine al contenzioso che vedeva contrapposti le associazioni “Société pour la protection des paysages et de l’esthétique de la France” “SOS Paris” e la società “Grands magasins de La Samaritaine – Maison Ernest Cognacq”, che fa riferimento al noto “gruppo del lusso” LVMH, per la ristrutturazione in chiave moderna della vecchia sede dei grandi magazzini della Samaritaine, chiusi al pubblico da dieci anni e autorizzata dall’amministrazione comunale. Secondo gli appellanti la ristrutturazione dell’edificio storico sulle rive della Senna avrebbe modificato irreparabilmente l’armonia del paesaggio parigino, in violazione degli stessi piani paesaggistici predisposti dalle autorità parigine. Infatti, la zona di Rue de Rivoli, dove si trova l’edificio in questione, presenta una “unità architettonica dal carattere peculiare (…) che vede la maggioranza degli edifici dotati di una facciata in pietra costruita nel XIX secolo o all’inizio del XX secondo gli stili “Art Nouveau” e “Art Déco”, mentre il progetto di ristrutturazione avrebbe distrutto tale equilibrio estetico. Infatti, le associazioni ricorrenti contestavano la modifica della facciata che verrebbe stravolta dall’aggiunta di un vetro serigrafato bianco lungo 73 metri e alto 25 metri progettato dagli architetti giapponesi Kazuyo Sejima e Ryue Nishizawa. Il Conseil d’Etat ha stabilito che da un lato il procedimento autorizzativo della ristrutturazione immobiliare ha correttamente seguito la procedura semplificata prevista dalla legge, dall’altro lato ha affermato che gli orientamenti tendenti alla protezione delle attività tradizionali e della conservazione estetica non possono impedire lo stimolo e la riorganizzazione delle attività economiche e commerciali; anzi, tale indirizzo deve essere incoraggiato.

In Australia, il Victorian Civil and Administrative Tribunal ha parzialmente accolto l’impugnazione che una società immobiliare ha proposto contro il diniego di ampliamento di un comprensorio edilizio emanato dal City Council della città di Glen Eira. Nella motivazione, il tribunale ha condizionato l’autorizzazione edilizia all’adempimento di alcune prescrizioni. Il giudicante ha vagliato punto per punto le obiezioni mosse dal City Council, in particolare rispetto alla coerenza architettonica dell’allargamento edilizio con l’ambiente circostante, se i nuovi edifici avessero una massa, altezza e proporzioni eccessivamente impattanti rispetto alle altre proprietà vicine, se l’ampiamento previsto lasciasse spazi adeguati tra la strada e le proprietà, se l’esposizione a sud fosse apportasse disagi per le nuove costruzioni, e se gli ampliamenti avessero previsto adeguati parcheggi per i visitatori e, in generale, se non si trattasse di costruzioni sovrannumerarie rispetto alla densità della zona. Tra le diverse condizioni apposte dal tribunale al fine dell’ottenimento del permesso si segnalano miglioramenti tecnici ed edilizi, in particolare per quel che concerne il miglioramento della riservatezza degli appartamenti, l’ampliamento dei parcheggi, l’aumento della piantumazione di alberi, la determinazione di specifiche altezze degli edifici, la redazione di un timetable per la realizzazione delle opere e il monitoraggio delle polveri provenienti dal cantiere.

In Canada, la Cour Supérieure de Québec ha deciso un caso relativo a un contratto intercorso nel 2008, e le successive modifiche, tra un architetto-urbanista e il socio unico di una società immobiliare proprietaria di diversi terreni in una cittadina dove l’immobiliarista aveva promosso un progetto di sviluppo residenziale per abitazioni unifamiliari insieme a un parco ad uso pubblico. Una delle clausole contrattuali stabiliva che lo stile delle abitazioni dovesse essere rigorosamente di ispirazione svizzera o quebechese con definizione nel dettaglio della colorazione degli esterni e la definizione degli interni. Il consiglio cittadino approvava e iniziava la vendita degli edifici sulla carta, tuttavia con riscontri sul mercato inferiori alle attese. Le parti decidevano quindi di modificare il progetto originale, specie nei suoi canoni estetici e cambiamenti strutturali. Nel contenzioso intervenivano anche gli acquirenti di alcuni appartementi, tuttavia architetto e società immobiliare non trovano l’accordo sui cambiamenti da effettuare, nonostante i diversi tentativi di giungere a una soluzione condivisa. Va ricordato anche che la materia del contendere si ampliava coinvolgendo altresì rivendicazioni petitorie e inandempienze contrattuali. Infine, il professionista agiva per ottenere la risoluzione del contratto originario chiedendo l’applicazione la clausola risolutiva espressa contenuta nel medesimo, nonché il risarcimento del danno. La società immobiliare si difendeva con riconvenzionale e chiedeva che il giudice disponesse la sostituzione del professionista e dell’impresa al fine di portare a termine i lavori. Il giudice accertava la proprietà degli immobili, rigettava le istanze di risoluzione delle vendite effettuate, disponeva un rigoroso programma temporale di 45 giorni complessivi per giungere alla decisione comune sulle modifiche estetiche da attuare, nonché stabiliva che entro il mese successivo le parti dovesseo comunicargli il nome dell’impresa che avrebbe portato a termine il completamento dei lavori nei successivi tre mesi.

In Inghilterra, la England and Wales High Court decideva una causa concernente un piano di riqualificazione di una zona londinese situata tra la stazione di Waterloo e il fiume Tamigi con la costruzione di 8 nuovi edifici da 5 a 37 piani per un totale di 220 mila metri quadrati di superficie coperta comprendente uffici, residenze private, negozi e spazi comuni. La questione riguardava specificamente l’assegnazione dei lavori effettuata in via diretta dal Secretary of State. La causa in questione era stata promossa da un’impresa esclusa poiché era emerso da informazioni riservate che essa fosse in difficoltà economiche e pertanto la sua esclusione fosse illegittima. Il giudicante affermava inveceche le informazioni sulla solidità economica delle imprese partecipanti a questo tipo di assegnazioni, seppure confidenziali o riservate, sono essenziali per la valutazione sulla capacità di portare a compimento i lavori.

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